Affittare e Acquistare una Casa in Italia

❓ 1. Informazioni generali

📌 Affitto / locazione — un contratto ufficiale tra proprietario e inquilino per l’utilizzo temporaneo di un’abitazione dietro pagamento.

📌 Acquisto (acquisto immobiliare) — acquisizione del diritto di proprietà attraverso un atto notarile (rogito notarile) con registrazione nel catasto (catasto).

2. Quadro normativo

• Codice Civile (artt. 1571–1614) — disciplina delle locazioni.
• Legge 431/1998 — regolamenta i contratti di locazione (4+4, 3+2, transitorio).
• D.Lgs. 23/2011 — regime fiscale della cedolare secca.
• Codice Civile (artt. 1470–1500) + Legge 47/1985 — acquisto e trasferimento di proprietà immobiliare.
• T.U. Immigrazione (D.Lgs. 286/1998, art. 7) — dichiarazione di ospitalità.

🔍 3. Dove cercare una casa in Italia

🖥 Piattaforme online:

• immobiliare.it, idealista.it, casa.it, subito.it — le più utilizzate.
• Bakeca.it, Facebook Marketplace, gruppi Telegram — molte offerte private più economiche.

📍 Offline:

• avvisi in bar, università, fermate degli autobus;
• agenzie immobiliari;
• chiese, associazioni di volontariato, comune.

📄 4. Tipi di contratti di locazione in Italia

La base normativa è la Legge 431/1998, che definisce chiaramente le tipologie di contratto. La scelta incide su:

• durata del soggiorno,
• possibilità di ottenere residenza (residenza) e documenti (permesso, scuola),
• importo dell’affitto,
• regime fiscale del proprietario.

🏠 A. Contratto 4+4 (canone libero)

Caratteristiche principali:

• Durata: 4 anni + rinnovo automatico per altri 4, salvo disdetta.
• Prezzo: liberamente concordato tra le parti (valore di mercato).
• Utilizzo: adatto per residenza, iscrizione scolastica, richiesta di permesso di soggiorno, tessera sanitaria.

Recesso anticipato dell’inquilino:

• Ammesso in presenza di gravi motivi (perdita del lavoro, trasferimento, malattia).
• Preavviso scritto di 6 mesi (raccomandata A/R o PEC).

Pro:

• Massima stabilità per l’inquilino.
• Permette di ottenere la residenza.

Contro:

• Di solito più costoso rispetto al 3+2.
• Lunga durata: non ideale per soggiorni brevi.

🏠 B. Contratto 3+2 (canone concordato)

Caratteristiche principali:

• Durata: 3 anni + rinnovo automatico per altri 2.
• Prezzo: stabilito secondo gli accordi territoriali (tabelle comunali) concordati fra sindacati degli inquilini e associazioni dei proprietari.
• Il canone è spesso 20–30% inferiore al mercato.

Vantaggi fiscali:

• Per il proprietario: IRPEF ridotta, IMU ridotta, e spesso cedolare secca al 10%.
• Per l’inquilino: affitto più basso, maggiore stabilità.

Pro:

• Risparmio per l’inquilino e tasse ridotte per il proprietario.
• Accettato da tutte le autorità per residenza e documenti.

Contro:

• Non disponibile in tutti i comuni (verificare la presenza dell’accordo territoriale).
• Alcuni proprietari lo rifiutano per la riduzione del canone.

🏠 C. Contratto transitorio

Caratteristiche principali:

• Durata: da 1 a 18 mesi.
• Usato per situazioni temporanee: lavoro a tempo determinato, tirocinio, studio, trasferimenti brevi.
• È obbligatoria una motivazione documentata (es. copia del contratto di lavoro a termine).

Pro:

• Consente un affitto legale per periodi brevi.
• Comodo per studenti, stagionali, tirocinanti.

Contro:

• Non può essere rinnovato automaticamente.
• Non idoneo per la residenza (spesso il comune rifiuta per la natura temporanea).
• Può avere un prezzo più alto per via della breve durata.

🏠 Cedolare secca (regime fiscale del proprietario)

Non è un contratto a parte, ma un regime fiscale che il proprietario può scegliere.

Caratteristiche principali:

• Aliquota: 21% (contratti standard) o 10% (spesso per canone concordato 3+2, secondo la zona).
• Sostituisce l’IRPEF per il reddito da locazione.
• Durante la cedolare secca:
o ❌ l’affitto non può aumentare (niente adeguamento ISTAT);
o ❌ non possono essere addebitate imposte aggiuntive all’inquilino.

Pro per l’inquilino:

• Protezione del prezzo: canone fisso per tutta la durata.
• Pagamenti trasparenti.

Contro:

• Il proprietario può cambiare regime al rinnovo.
• Non è automatico: decide il proprietario.

📑 5. Documenti necessari per affittare un alloggio in Italia

Per firmare un contratto di locazione, l’inquilino deve fornire al proprietario o all’agenzia un insieme di documenti. Sebbene i requisiti formali possano variare, nella maggior parte delle città italiane vengono richiesti:

1. Documento di identità

• Passaporto
• Carta d’identità (se già disponibile)
📌 Importante: il documento deve essere valido (non scaduto). Se scade entro pochi mesi, alcuni proprietari possono essere cauti, soprattutto per contratti a lungo termine.

2. Codice Fiscale

Obbligatorio per qualsiasi contratto.
• Senza Codice Fiscale, il contratto non può essere registrato presso Agenzia delle Entrate.
• Serve per tutti gli adempimenti ufficiali (pagamenti, tasse, cauzione, utenze).

👉 Pertanto, anche se non hai ancora il permesso di soggiorno, ottieni il Codice Fiscale prima di cercare casa.

3. Permesso di soggiorno

• Non sempre richiesto (dipende dal proprietario).
• Nelle grandi città (Roma, Milano, Bologna), i proprietari o le agenzie quasi sempre chiedono il permesso di soggiorno o almeno la ricevuta postale (ricevuta di presentazione).
• Nelle città più piccole o negli affitti privati, talvolta bastano passaporto e codice fiscale.

📌 Se non hai ancora il permesso, mostra la ricevuta postale o una dichiarazione di ospitalità. La legge permette di affittare anche mentre si attende il documento.

4. Prova di reddito

I proprietari vogliono la certezza che tu possa pagare l’affitto. Spesso richiedono:
• Busta paga
• Contratto di lavoro (anche a tempo determinato)
• Certificazione INPS (es. prestazioni sociali o pensione)
• Per studenti — certificato universitario + garanzia economica dei genitori
• Per freelance — Partita IVA + ultima dichiarazione dei redditi

👉 Quando il reddito è instabile o basso, il proprietario può richiedere un garante (fideiussione bancaria o garante personale).

5. Dati di contatto

• Numero di telefono, e-mail
• Talvolta un indirizzo di domicilio, anche temporaneo

6. Cauzione (deposito di sicurezza)

• Standard: 1–3 mesi di affitto
• Trattenuto dal proprietario fino alla fine del contratto
• Restituito dopo il controllo dell’appartamento (eventuali danni vengono detratti)

📌 Importante: la somma deve essere indicata nel contratto come cauzione, altrimenti potrebbe non essere restituita.

7. Altri requisiti possibili

• Codice IBAN (per attivare i pagamenti automatici dell’affitto — RID/SDD)
• Garante (soprattutto a Milano, Roma, Firenze): una persona con reddito ufficiale in Italia che si impegna a pagare in caso di insolvenza
• Fideiussione bancaria: comune per affitti costosi o quando l’inquilino non ha un reddito stabile

8. Registrazione del contratto

La legge impone che il contratto venga registrato presso Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma.
• La registrazione è solitamente effettuata dal proprietario (o tramite CAF/commercialista).
• Costo: 2% dell’affitto annuo (diviso al 50% tra le parti), a meno che non si scelga il regime della cedolare secca.
• Dopo la registrazione, l’inquilino riceve una copia con il timbro di Agenzia delle Entrate — necessaria per residenza, iscrizione scolastica, permesso di soggiorno.

🔎 6. Consigli pratici per affittare un alloggio in Italia

Affittare un appartamento o una stanza in Italia ha specificità importanti. Conoscerle ti aiuterà a evitare truffe, perdite economiche e problemi con la legalizzazione (residenza, permesso di soggiorno, ecc.).

1. Pretendi un contratto scritto (contratto scritto e registrato)

• Gli accordi verbali o gli affitti “in contanti” sono comuni, ma non offrono alcuna tutela legale. In caso di dispute non puoi provare l’affitto.
• Solo un contratto registrato (registrato all’Agenzia delle Entrate) garantisce i tuoi diritti e ti permette di:
         § ottenere la residenza;
         § usare l’indirizzo per il permesso di soggiorno;
        § difenderti legalmente in caso di controversie.

• Se il proprietario rifiuta di registrare il contratto, fai attenzione: spesso è un tentativo di evasione fiscale. Rischi di perdere sia la cauzione sia la tutela legale.

2. Controlla attentamente i dati del contratto

Assicurati che il contratto includa:
• dati del proprietario (nome, codice fiscale, domicilio);
• l’indirizzo dell’immobile;
• superficie e descrizione della casa (stanze, mobili, condizioni);
• tipo di contratto (4+4, 3+2, transitorio);
• importo dell’affitto (canone di locazione), modalità e scadenze di pagamento;
• cauzione (importo e condizioni di restituzione);
• eventuali regole su subaffitto;
• chi paga le spese condominiali.

📌 Se manca qualcosa, chiedi di integrare il contratto.

3. Pagamento dell’affitto e della cauzione

• Paga sempre l’affitto tramite:
        § bonifico SEPA, oppure
        § ricevuta firmata (ricevuta firmata).

• Non consegnare mai contanti “fuori contratto”: non potrai dimostrarlo in futuro.
• La cauzione deve essere indicata nel contratto e pagata ufficialmente.
• Se il proprietario non restituisce la cauzione alla fine, puoi fare ricorso al Giudice di Pace.

4. Specificità per studenti e freelance

• Senza busta paga, alcuni proprietari possono dubitare della solvibilità.
• Possibili soluzioni:
         § usare portali dedicati agli studenti (Spotahome, Uniplaces, HousingAnywhere) — offrono contratti transitori;
        § fornire un garante (fideiussione bancaria o garante personale);
        § presentare una borsa di studio o finanziamenti universitari.

• Per freelance con Partita IVA, mostra la tua dichiarazione dei redditi o i contratti con i clienti.

5. Agenzie immobiliari (agenzie immobiliari)

• Se affitti tramite agenzia:
         § normalmente si paga una mensilità come commissione;
         § l’agenzia è responsabile della corretta redazione del contratto e della registrazione presso Agenzia delle Entrate.

• Verifica che i servizi dell’agenzia siano chiaramente indicati nel contratto.

6. Attenzione alle truffe

• Schemi tipici:
         § richiesta di pagamento anticipato prima della firma;
         § prezzo troppo basso per un appartamento “perfetto”;
         § foto prese da internet di un immobile inesistente.

• Pretendi sempre:
        § una visita di persona o videochiamata;
        § la firma del contratto prima del pagamento;
        § una copia del documento d’identità del proprietario.

7. Registrazione = protezione

• Il contratto deve essere registrato entro 30 giorni.
• Devi ricevere:
        § una copia con timbro Agenzia delle Entrate, oppure
        § la ricevuta di registrazione (ricevuta di registrazione).

Questi documenti sono essenziali per:
        § residenza,
        § rinnovo del permesso di soggiorno,
        § iscrizione scolastica dei bambini.

🧾 7. Come acquistare un immobile in Italia

1) Chi può acquistare un immobile

• Cittadini UE — nessuna restrizione.
• Cittadini non UE (extra-UE) — soggetti al principio di reciprocità.
• Titolari di permesso di soggiorno UE per soggiornanti di lungo periodo (ex “carta di soggiorno”) — come i residenti UE, nessuna restrizione.
• Altri tipi di permesso di soggiorno (lavoro, famiglia, studio, protezione temporanea, ecc.) non vietano l’acquisto; la difficoltà riguarda solitamente l’ottenimento del mutuo (le banche richiedono spesso un reddito stabile in Italia).

ℹ️ Per acquistare sono necessari: passaporto/documento d’identità, codice fiscale e, se non parli bene italiano, un traduttore/interprete giurato durante il rogito notarile.

Cos’è il “principio di reciprocità” (condizione di reciprocità)

In Italia, una persona straniera può esercitare determinati diritti civili (incluso l’acquisto di immobili) solo se i cittadini italiani hanno gli stessi diritti nel Paese di origine dello straniero.
In altre parole: “tu puoi comprare qui se gli italiani possono comprare nel tuo Paese”.

Questo deriva dall’art. 16 delle disposizioni preliminari al Codice Civile e dalla prassi notarile.

Eccezioni importanti / chiarimenti del MAECI:

• Cittadini UE/SEE — acquistano senza reciprocità.
• Cittadini non UE ma regolarmente residenti in Italia con carta di soggiorno o un permesso valido (lavoro, autonomo, famiglia, umanitario, studio): ammessi ai diritti civili → nella pratica la reciprocità non è un ostacolo all’acquisto.
• Se non risiedi in Italia (non residente) e provieni da un Paese non UE → la reciprocità viene verificata nella banca dati del MAECI.

Come funziona la “reciprocità” nell’acquisto

CittadinanzaCategoriaReciprocità per l’acquisto
RomaniaUENessuna reciprocità richiesta (acquisto libero).
Albania, Marocco, Cina, Ucraina, Bangladesh, India, Egitto, Pakistan, FilippineNon UESe residenti in Italia con permesso valido (lavoro/famiglia/studio, ecc.) → generalmente possono acquistare (il MAECI indica ammissione ai diritti civili). Se non residenti → occorre verificare la reciprocità nel MAECI o con un notaio.

Esempio: i cittadini USA possono acquistare immobili in Italia (la reciprocità è applicata e confermata dalla prassi notarile).
Per ogni Paese specifico, verificare sempre con un notaio o consultare la banca dati del MAECI.

Come verificare la reciprocità (guida rapida)

  1. Aprire la pagina MAECI → “Condizioni di reciprocità” → Elenco Paesi.
  2. Cercare il proprio Paese; viene indicato se i suoi cittadini possono acquistare in Italia (a volte con limiti: terreni agricoli, zone di confine/costiere, ecc.).
  3. Se necessario, il notaio effettua un controllo ufficiale (normale due diligence pre-rogito).

2) Fasi della compravendita

Fase 1. Verifiche preliminari (due diligence) — da fare prima di versare qualsiasi caparra

• Provenienza dell’immobile (atto di provenienza) — come il venditore ha acquisito il bene (acquisto, successione, donazione).
• Visura catastale e planimetria catastale — visura del catasto + planimetria aggiornata.
• Conformità urbanistica/edilizia — corrispondenza tra lo stato di fatto e le autorizzazioni (permesso di costruire, DIA/SCIA, condono).
• Agibilità/abitabilità — non sempre obbligatoria, ma consigliata.
• Ipotecazioni/vincoli/servitù — controllo notarile; se esiste un mutuo del venditore, si concorda l’estinzione/cancellazione il giorno del rogito.
• Situazione condominiale — chiedere liberatoria su spese arretrate, verbali assemblee, lavori straordinari programmati.
• APE (Attestato di Prestazione Energetica) — obbligatorio.
• Inquilini/contratti in corso — verificare durata e condizioni.
• Arretrati bollette/tasse (IMU, TARI) — accertarsi che non vi siano debiti.

Fase 2. Proposta d’acquisto (proposta d’acquisto)

• Offerta scritta con prezzo, validità e condizioni; spesso accompagnata da piccola caparra (assegno/bonifico).
• Se il venditore firma → entrambe le parti sono obbligate a procedere al preliminare (compromesso).

Fase 3. Preliminare di vendita (compromesso / preliminare

Stabilisce:
• prezzo,
• modalità di pagamento,
• data del rogito,
• consegna dell’immobile,
• elenco di mobili/elettrodomestici inclusi,
• eventuali condizioni sospensive (es. approvazione mutuo, sanatoria abusi).

Caparra confirmatoria: normalmente 10–20%.
La parte inadempiente perde la caparra (o restituisce il doppio).

Registrazione del preliminare (obbligatoria) entro 20 giorni all’Agenzia delle Entrate:

• €200 imposta fissa;
• 0,5% sulla caparra;
• 3% sugli acconti prezzo (se non soggetti a IVA).

👉 Conservare tutte le ricevute dei pagamenti.

Fase 4. Mutuo (se necessario)

Documenti richiesti:

• reddito (busta paga/dichiarazione redditi),
• cronologia creditizia,
• permesso di soggiorno,
• codice fiscale,
• documentazione immobile.

Costi:

• istruttoria: ~ €700–1.500+
• perizia: ~ €250–400
• imposta sostitutiva:
 → 0,25% (prima casa)
 → 2% (altrimenti)

Le banche finanziano spesso 70–80% (LTV).
Per extra-UE senza reddito stabile in Italia → condizioni più rigide.

Il prestito prevede Piano di ammortamento e tasso: fisso, variabile o misto.

Fase 5. Rogito notarile

• Il notaio è una figura terza che verifica la validità dell’operazione; di solito è scelto dall’acquirente.
• Pagamenti tramite assegni circolari o conto dedicato del notaio (escrow).
• Al rogito il venditore consegna le chiavi (salvo accordi diversi).
• Il notaio registra e trascrive l’atto in Conservatoria entro ~20 giorni.

3) Tasse e costi per l’acquisto

Opzione A: Acquisto da privato

• Prima casa: imposta di registro 2% sul valore catastale (“prezzo-valore”), + €50 ipotecaria + €50 catastale.
• Non prima casa: imposta di registro 9% (minimo €1.000) + €50 + €50.

Opzione B: Acquisto da impresa/costruttore

Se la vendita è soggetta a IVA (nuove costruzioni o entro 5 anni):
• IVA:
 → 4% (prima casa)
 → 10% (ordinario)
 → 22% (A/1, A/8, A/9 — categorie “di lusso”)
• imposte fisse: €200 (registro) + €200 (ipotecaria) + €200 (catastale)

Se la vendita è senza IVA → stessa tassazione dei privati.

Altri costi

• Notaio: €1.500–4.000+ (dipende da città, valore, mutuo).
• Agenzia: 2–3% + IVA (pagamento da parte dell’acquirente o secondo accordi).
• Traduttore/interprete giurato: €100–300+.
• Assicurazione casa/mutuo (secondo richiesta della banca).

4) Regime fiscale “Prima casa”

🏡 Agevolazioni “Prima Casa” in Italia
Regolate dalla Nota II-bis all’art. 1 Tariffa, Parte I, DPR 131/1986 (Testo Unico Registro) e chiarite da numerose circolari dell’Agenzia delle Entrate.

Requisiti (tutte e 4 le condizioni obbligatorie)

1. Categoria catastale dell’immobile

L’immobile non deve appartenere alle categorie di lusso:

  • ❌ A/1, A/8, A/9.

Sono invece ammesse:

  • ✅ A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/11 (tutte le categorie abitative non di lusso).

2. Residenza

  • Al momento dell’acquisto: l’immobile deve trovarsi nel comune in cui l’acquirente ha la residenza;
  • Oppure: l’acquirente si impegna a trasferire la residenza entro 18 mesi dal rogito (dichiarato nell’atto notarile).

Previste semplificazioni per:

  • personale militare,
  • forze dell’ordine,
  • dipendenti pubblici trasferiti.

📌 Importante: se la residenza non viene trasferita entro 18 mesi, l’Agenzia delle Entrate revoca le agevolazioni e richiede le imposte ordinarie + sanzioni.

3. Assenza di altro immobile “idoneo” nello stesso comune

L’acquirente non può possedere un’altra abitazione idonea ad uso residenziale nel medesimo comune.

Consentito invece possedere:

  • C/6 (box),
  • C/2 (cantina),
  • C/3 (magazzino),
    ecc.

4. Nessun altro immobile acquistato con agevolazioni “prima casa”

  • L’acquirente non deve possedere un altro immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa” in qualsiasi parte d’Italia.

Eccezione:

  • Se vende il precedente immobile “prima casa” prima o entro 1 anno dal nuovo acquisto, può usufruire nuovamente del beneficio.

📌 Se dichiara di vendere entro 12 mesi ma non lo fa, dovrà restituire le imposte risparmiate + sanzioni.

Quali benefici offre il regime “Prima Casa”

A. Acquisto da privato

  • Imposta di registro: 2% (anziché 9%), minimo €1.000
  • Imposta ipotecaria: €50 (fissa)
  • Imposta catastale: €50 (fissa)
  • Base imponibile: valore catastale (rendita catastale × coefficiente), di solito molto inferiore al prezzo di mercato.

B. Acquisto da impresa / costruttore (con IVA)

  • IVA: 4% (anziché 10% o 22%)
  • Imposta di registro: €200 (fissa)
  • Imposta ipotecaria: €200 (fissa)
  • Imposta catastale: €200 (fissa)

C. Mutuo

  • Imposta sostitutiva sul mutuo: 0,25%
    (anziché 2% per la seconda casa)

Perdita delle agevolazioni e sanzioni

Il beneficio si perde quando:

  1. Non si trasferisce la residenza nel comune dell’immobile entro 18 mesi.
  2. Risulta che si possedeva un’altra abitazione idonea nello stesso comune.
  3. Si possedeva un’altra “prima casa” e non è stata venduta nei tempi dichiarati.
  4. Si vende l’immobile entro 5 anni senza riacquistare un’altra “prima casa” entro 1 anno.

Conseguenze:

  • pagamento della differenza d’imposta fino all’aliquota ordinaria (9% o IVA 10–22%);
  • sanzione del 30% dell’imposta non pagata;
  • interessi legali.

5) Particolarità negli acquisti da costruttore

  • Tutti i pagamenti prima del rogito devono essere garantiti da fideiussione bancaria/assicurativa (D.Lgs. 122/2005).
  • Alla consegna è obbligatoria la polizza decennale postuma (assicurazione 10 anni contro difetti strutturali).
  • Il contratto deve indicare eventuali detrazioni IVA e i tempi di consegna.

6) Dopo l’acquisto: cosa fare

  • Voltura utenze (luce, gas, acqua, internet).
  • Informare l’amministratore del condominio.
  • Registrare la residenza (se prima casa) entro 18 mesi.
  • Dichiarare TARI e, se seconda casa, anche IMU al Comune/Agenzia delle Entrate.
  • Conservare: assegni, bonifici, APE, planimetrie, garanzie, copia del rogito.

7) Tasse dopo l’acquisto e in caso di vendita

IMU

  • ❌ Non dovuta per la prima casa (tranne A/1, A/8, A/9).
  • ✅ Dovuta per seconde case.

TARI

  • Sempre dovuta.

Plusvalenza (capital gain)

  • Vendita entro 5 anni → tassazione al 26%,
    a meno che l’immobile sia stato abitazione principale per la maggior parte del periodo.
  • Possibile optare per imposta sostitutiva 26% direttamente nel rogito.

8) Rischi tipici e come evitarli

  • Difformità urbanistiche/catastali → chiedere conformità prima del rogito o una riduzione del prezzo + clausole di tutela.
  • Ipoteca o pignoramenti → il notaio coordina la cancellazione contestuale.
  • Debiti condominiali → chiedere liberatoria dall’amministratore.
  • Caparre “in nero” → pagare solo con tracciabilità e accordi scritti.
  • Intermediari non affidabili → usare agenzie registrate (iscrizione REA/Camera di Commercio).

9) Documenti minimi per l’acquirente

  • Passaporto/ID + Codice Fiscale.
  • Se necessario — interprete giurato per il rogito.
  • Dati sullo stato civile (per il regime patrimoniale: comunione/separazione).
  • Per mutuo: redditi, dichiarazioni, contratto di lavoro, permesso di soggiorno.

💶 8. Mutuo per migranti in Italia

Le banche italiane (Intesa Sanpaolo, UniCredit, Banco BPM, BNL, BPER ecc.) non vietano formalmente i mutui agli stranieri, ma richiedono requisiti più stringenti.

Chi può ottenere un mutuo

1. Permesso di soggiorno

Di solito richiesto:

  • Permesso UE per soggiornanti di lungo periodo, oppure
  • permesso con durata adeguata alla durata del mutuo.

Con permessi temporanei (es. protezione temporanea, stagionale):

  • il mutuo è quasi sempre negato.

2. Reddito stabile

  • Contratto a tempo indeterminato → massima affidabilità.
  • Tempo determinato → possibile ma serve uno storico consolidato.
  • Partita IVA → servono 2–3 anni di dichiarazioni dei redditi.

3. Residenza fiscale in Italia

  • Necessario avere il domicilio fiscale, dichiarare redditi e pagare tasse in Italia.

Documenti richiesti

Per il richiedente

  • Passaporto + Codice Fiscale
  • Permesso di soggiorno valido
  • Certificato di residenza (se disponibile)
  • Buste paga, CUD, contratto di lavoro
  • Per Partita IVA: Modello Redditi PF / 730 degli ultimi 2–3 anni

Per l’immobile

  • Visura catastale
  • Planimetria catastale
  • Atto di provenienza
  • APE
  • Liberatoria condominiale
  • Per acquisti da costruttore: fideiussione + polizza decennale

Condizioni tipiche

  • Importo finanziabile: 70–80% (per migranti spesso 60–70%).
  • Durata: 10–30 anni (comune 20–25).
  • Tasso: fisso / variabile / misto.
  • Età: il mutuo deve in genere terminare entro i 75 anni del richiedente.
  • La rata non deve superare il 30–35% del reddito netto.

Costi aggiuntivi del mutuo

  1. Spese di istruttoria: €500–1.500
  2. Perizia: €250–400
  3. Imposta sostitutiva:
    • 0,25% (prima casa)
    • 2% (seconda casa)
  4. Assicurazione incendio/calamità (obbligatoria)
  5. Assicurazioni aggiuntive (non obbligatorie)

📎 9. Link utili

  • Agenzia delle Entrate (оренда, податки): https://www.agenziaentrate.gov.it
  • Ministero dell’Economia e delle Finanze: https://www.mef.gov.it
  • Banca d’Italia (іпотека, mutui): https://www.bancaditalia.it
  • Immobiliare.it (пошук житла): https://www.immobiliare.it
  • Idealista: https://www.idealista.it
  • Tecnocasa: https://www.tecnocasa.it

Domande frequenti (FAQ)

1. Uno straniero senza cittadinanza italiana può acquistare casa?

Sì. I cittadini UE — senza restrizioni. Per extra-UE si applica la condizione di reciprocità. Se vivi legalmente in Italia con un permesso, nella pratica non ci sono ostacoli.

2. Serve il permesso di soggiorno per comprare?

Per registrare la proprietà — no: basta passaporto + codice fiscale.
Per ottenere un mutuo, invece, le banche richiedono generalmente un permesso valido.

3. Cos’è la “prima casa” e quali benefici offre?

Un regime agevolato: imposte ridotte (registro 2% o IVA 4% invece di 9–22%).
Condizioni: residenza nel comune entro 18 mesi, nessun altro immobile idoneo nello stesso comune, nessuna precedente prima casa.

4. Posso comprare senza residenza in Italia?

Sì, ma sarà una seconda casa → tasse più alte (registro 9% o IVA 10–22%) + IMU annuale.

5. Quali sono le fasi dell’acquisto?

• proposta d’acquisto;
• preliminare/compromesso (caparra 10–20%);
• mutuo (se necessario);
• rogito notarile (firma e consegna chiavi);
• registrazione e trascrizione dell’atto.

6. Quali tasse paga l’acquirente?

• Privato → privato: 2% (prima casa) o 9% (seconda) + €50 + €50.
• Costruttore (con IVA): 4% / 10% / 22% + €200 ciascuna.
• + notaio, agenzia e altri costi.

7. Un migrante può ottenere un mutuo?

Sì, se ha reddito stabile (indeterminato o Partita IVA con storico), permesso valido e residenza fiscale. Le banche finanziano 60–80%.

8. Serve un interprete?

Sì, se non parli italiano adeguatamente. Il notaio può richiedere un interprete giurato.

9. Quali rischi sono più comuni?

• planimetria non conforme,
• vincoli ipotecari,
• debiti condominiali,
• caparre non registrate.
Soluzione: sempre fare verifiche con il notaio.

10. Cosa fare dopo l’acquisto?

• voltura utenze,
• informare amministratore,
• residenza (se prima casa),
• TARI al comune,
• IMU (se seconda),
• assicurazione immobile.

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