ОРЕНДА ТА ПРИДБАННЯ ЖИТЛА В ІТАЛІЇ

🏠 Оренда та придбання житла в Італії

Загальна інформація

📌 Оренда (affitto / locazione) — офіційний договір між орендодавцем і орендарем на тимчасове користування житлом за плату.

📌 Купівля (acquisto) — придбання нерухомості у власність через нотаріальний договір (rogito notarile) з реєстрацією у кадастрі.

Законодавча база

  • Codice Civile (ст. 1571–1614) — оренда.
  • Legge 431/1998 — регулює контракти оренди (4+4, 3+2, transitorio).
  • D.Lgs. 23/2011 — режим «cedolare secca».
  • Codice Civile (ст. 1470–1500) + Legge 47/1985 — купівля нерухомості.
  • T.U. Immigrazione (D.Lgs. 286/1998, art. 7) — dichiarazione di ospitalità (для проживання без контракту).

🔍 Де шукати житло в Італії

🖥 Онлайн-платформи:

  • immobiliare.it, idealista.it, casa.it, subito.it — найпопулярніші.
  • Bakeca.it, Facebook Marketplace, групи Telegram — багато дешевших приватних варіантів.

📍 Оффлайн:

  • оголошення у барах, університетах, на зупинках;
  • агенції нерухомості (agenzie immobiliari);
  • церкви, благодійні організації, comune.

📄 Типи контрактів оренди в Італії

Законодавчу основу становить Legge 431/1998, яка чітко визначає формати договорів оренди. Вибір типу контракту впливає на:

  • тривалість проживання,
  • можливість оформлення residenza та документів (permesso, scuola),
  • вартість оренди,
  • податкові умови для орендодавця.

🏠 A. Contratto 4+4 (canone libero)

📌 Основні характеристики:

  • Термін: 4 роки + автоматичне продовження ще на 4 (якщо сторони не заперечують).
  • Ціна: встановлюється вільно між сторонами (ринкова ставка).
  • Використання: підходить для residenza, реєстрації дітей у школі, оформлення permesso di soggiorno, tessera sanitaria.

📑 Достроковий вихід орендаря:

  • Можливий за умови gravi motivi (серйозні причини: втрата роботи, переїзд, хвороба).
  • Потрібне письмове попередження за 6 місяців (raccomandata A/R або PEC).

✅ Переваги:

  • Максимальна стабільність для орендаря.
  • Використовується для легалізації проживання (residenza).

❌ Недоліки:

  • Вартість зазвичай вища, ніж у 3+2.
  • Тривалий термін: не завжди вигідно, якщо плануєте жити коротше.

🏠 B. Contratto 3+2 (canone concordato)

📌 Основні характеристики:

  • Термін: 3 роки + автоматично продовжується на 2.
  • Ціна: визначається за муніципальними таблицями (accordi territoriali), узгодженими між профспілками орендарів та асоціаціями власників.
  • Ставка зазвичай на 20–30% нижча від ринку.

📑 Податкові пільги:

  • Для орендодавця: менший IRPEF, IMU, іноді фіксована ставка cedolare secca (10%).
  • Для орендаря: нижча орендна плата, стабільність.

✅ Переваги:

  • Вигідно для обох сторін: орендар платить менше, власник платить менші податки.
  • Приймається всіма органами для оформлення residenza та документів.

❌ Недоліки:

  • Не всюди доступний (потрібно перевірити, чи є accordo territoriale у вашій комуні).
  • Власники іноді не хочуть підписувати 3+2, бо втрачають у ціні (треба домовлятися).

🏠 C. Contratto transitorio (тимчасовий)

📌 Основні характеристики:

  • Термін: від 1 до 18 місяців.
  • Використовується для тимчасових ситуацій: короткострокова робота, стажування, навчання, переїзд.
  • Обов’язково потрібне обґрунтування (напр., copia contratto di lavoro a termine).

✅ Переваги:

  • Легально орендувати житло навіть на короткий термін.
  • Зручний для студентів, сезонних працівників, стажистів.

❌ Недоліки:

  • Не можна автоматично продовжити.
  • Непридатний для residenza (commune часто відмовляє через тимчасовість контракту).
  • Вартість може бути навіть вища, бо короткострокова оренда.

🏠 Cedolare secca (податковий режим орендодавця)

Це не окремий контракт, а режим оподаткування, який може застосувати власник житла.

📌 Основні характеристики:

  • Ставка: 21% (звичайні контракти) або 10% (часто з canone concordato 3+2, залежно від регіону).
  • Орендодавець платить податки напряму у фіксованому розмірі, без IRPEF.
  • У період дії cedolare secca:
    • ❌ не можна піднімати орендну плату (ISTAT).
    • ❌ не можна додатково обкладати орендаря податковими витратами.

✅ Переваги для орендаря:

  • Захищеність: ціна не піднімається протягом дії контракту.
  • Прозорість платежів.

❌ Недоліки:

  • Власник може відмовитись від цього режиму при продовженні контракту.
  • Не застосовується автоматично: орендодавець сам вирішує

📑 Документи для оренди житла в Італії

Щоб укласти договір оренди (contratto di locazione), орендар повинен надати власнику або агентству нерухомості пакет документів. Хоча формально вимоги різняться залежно від ситуації, на практиці у більшості міст Італії просять наступне:

1. Документ, що посвідчує особу

  • Закордонний паспорт (паспорт громадянина України, іншої держави).
  • Carta d’identità (якщо вже є).

2. Codice Fiscale

Обов’язковий елемент при будь-якому контракті.

  • Без Codice Fiscale неможливо зареєструвати договір в Agenzia delle Entrate.
  • Він використовується для всіх офіційних документів (зняття грошей, оплата податків, cauzione, комунальні послуги).

3. Permesso di soggiorno

  • Не завжди вимагається (залежить від власника).
  • У великих містах (Рим, Мілан, Болонья) орендодавці або агентства майже завжди просять permesso di soggiorno або хоча б ricevuta postale (квитанцію про подачу).
  • У менших містах та при оренді без агентства іноді достатньо паспорта та codice fiscale.

4. Доказ наявності достатнього рівня доходів (prova di reddito)

Власники хочуть переконатися, що ви здатні оплачувати оренду.
Найчастіше вимагають:

  • Busta paga (розрахунковий лист із зарплатою);
  • Contratto di lavoro (трудовий контракт, навіть строковий);
  • Certificazione INPS (наприклад, підтвердження соціальних виплат або пенсії);
  • Для студентів — довідка з університету + фінансова гарантія батьків;
  • Для фрілансерів — Partita IVA + ultima dichiarazione dei redditi.

5. Контактні дані

  • Номер телефону, електронна пошта.
  • Інколи просять адресу domicilio (навіть тимчасову).

6. Cauzione (заставний депозит)

  • Стандартно: 1–3 місяці оренди.
  • Зберігається власником до закінчення контракту.
  • Повертається після перевірки стану квартири (можуть утримати витрати на ремонт).

7. Інші можливі вимоги

  • Codice IBAN (для оформлення автоматичного списання орендної плати — RID/SDD).
  • Гарант (особливо в Мілані, Римі, Флоренції): інша особа з офіційним доходом в Італії, яка підтверджує готовність оплатити замість орендаря у разі заборгованості.
  • Fideiussione bancaria (банківська гарантія): поширена при дорогій оренді або відсутності стабільного доходу у наймача.

8. Реєстрація контракту

Закон вимагає, щоб договір оренди був зареєстрований в Agenzia delle Entrate протягом 30 днів від дати підписання.

  • Реєстрацію зазвичай робить орендодавець (можна і через CAF/бухгалтера).
  • Вартість: 2% від річної оренди (ділиться між сторонами 50/50), якщо не обрано режим cedolare secca.
  • Після реєстрації орендар отримує копію з відміткою Agenzia delle Entrate — це необхідно для residenza, iscrizione scolastica, permesso di soggiorno.

🧾 Як придбати житло в Італії

1) Хто може купити нерухомість

  • Громадяни ЄС – без обмежень.
  • Громадяни країн поза ЄС (extra-UE) – за принципом взаємності.
  • Власники permesso di soggiorno UE per soggiornanti di lungo periodo (колишня “carta di soggiorno”) – як резиденти ЄС, без обмежень.
  • Інші типи permesso (робота, сім’я, навчання, тимчасовий захист тощо) не забороняють купівлю; складніше може бути лише з іпотекою (банки часто вимагають стабільний дохід в Італії).

Для покупки потрібні: паспорт/ID, codice fiscale, у разі слабкого знання італійської – присяжний перекладач/інтерпретатор на rogito.

Що таке «принцип взаємності» (condizione di reciprocità)

В Італії іноземець може користуватися окремими цивільними правами (зокрема, купувати нерухомість) якщо громадяни Італії мають аналогічне право в країні цього іноземця. Тобто: «можеш у нас, якщо наші можуть у вас». Це випливає з арт. 16 «попередніх положень» до Цивільного кодексу і практики нотаріату.

Важливі винятки/уточнення від МЗС Італії (MAECI):

Громадяни ЄС/ЄЕЗ — купують без вимоги взаємності.

Не з ЄС, але легально мешкають в Італії і мають carta di soggiorno або дійсний permesso (робота, самозайнятість, сім’я, гуманітарні підстави, навчання) — допускаються до цивільних прав; на практиці питання «взаємності» не стає перешкодою для купівлі.

Якщо не проживаєте в Італії (non resident) і ви з країни поза ЄС — перевіряється взаємність по вашій країні у довіднику MAECI.

Як перевірити взаємність по вашій країні (коротка інструкція)

  1. Відкрити сторінку MAECI → “Condizioni di reciprocità” → Elenco Paesi.
  2. Знайти свою країну; для кожної вказано, чи можуть її громадяни купувати нерухомість в Італії (інколи з обмеженнями типу сільськогосподарських земель, прикордонних/прибережних зон тощо).
  3. За потреби нотаріус зробить офіційну перевірку (це стандартна частина due diligence перед rogito).

2) Етапи угоди купівлі-продажу

Крок 1. Попередня перевірка об’єкта (due diligence)

Зробіть це до будь-яких завдатків:

  • Власність і “походження” (atto di provenienza) – як продавець отримав майно (купівля, спадщина, дарування).
  • Visura catastale та planimetria catastale – кадастрова довідка й план.
  • Conformità urbanistica/edilizia – відповідність фактичного стану будинку раніше виданим дозволам (permesso di costruire, DIA/SCIA, condono).
  • Agibilità/abitabilità (придатність для проживання, не завжди обов’язково, але бажано).
  • Іпотеки/арешти/сервітути – перевіряє нотаріус; якщо є іпотека банку продавця – домовляються про її погашення/скасування в день rogito.
  • Стан кондомініуму – запитайте liberatoria про відсутність боргів, протоколи зборів, великі заплановані роботи (facciate, ліфт тощо).
  • APE (Attestato di Prestazione Energetica) – енергосертифікат (обов’язковий документ).
  • Орендарі/договір оренди – якщо житло здається, перевірити умови та строки.
  • Комунальні платежі/податки (IMU, TARI) – відсутність заборгованостей.

Крок 2. Пропозиція про купівлю (proposta d’acquisto)

  • Письмова пропозиція із ціною, строком дії та умовами; часто супроводжується невеликим депозитом (assegno/bonifico).
  • Якщо продавець підписує – зобов’язання перейти до preliminare (компромісу).

Крок 3. Попередній договір (compromesso / preliminare di vendita)

  • Фіксує ціну, графік платежів, дату rogito, умови передачі, перелік меблів/техніки (за наявності), умови настання/відмови (condizioni sospensive), наприклад: видача іпотеки банком, усунення абузів.
  • Caparra confirmatoria (завдаток) зазвичай 10–20% – захищає сторони: хто порушує – втрачає капарру (або повертає в подвійному розмірі).
  • Реєстрація preliminare в Agenzia delle Entrate протягом 20 днів (зазвичай через агентство/нотаріуса):
    • фіксована мита 200 €;
    • 0,5% на суму caparra;
    • 3% на acconti prezzo, якщо вони не підлягають ПДВ (коли продавець – приватна особа).
  • Зберігайте квитанції про всі платежі.

Крок 4. Іпотека (mutuo), якщо потрібна

  • Документи: дохід (busta paga/декларація), історія кредитів, permesso, codice fiscale, витяг по об’єкту.
  • Витрати:
    • комісія банку (istruttoria) ~ €700–1 500+;
    • периця (оцінка) ~ €250–400;
    • imposta sostitutiva: 0,25% (якщо «prima casa») або 2% (інше).
  • LTV інколи обмежують 70–80%; для non-EU без довгострокового доходу умови жорсткіші.
  • Банк надає Piano di ammortamento (графік платежів) та ставку: fisso, variabile або misto.

Крок 5. Нотаріальний договір (rogito notarile)

  • Нотаріус – нейтральна сторона, яка перевіряє всю титульну і юридичну чистоту; зазвичай обирає покупець.
  • Оплата часто через assegni circolari (банківські чеки) або депозит нотаріуса (conto dedicato).
  • На rogito продавець передає ключі (якщо не погоджено інакше), покупець стає власником з моменту підписання.
  • Нотаріус реєструє акт і проводить trascrizione у Реєстрі (Conservatoria) протягом ~ 20 днів.

3) Податки та витрати при купівлі

Варіант А: Купівля у приватної особи

  • Prima casa (пільгове «перше житло») → imposta di registro 2% від катастральної вартості (valore catastale, «prezzo-valore»), €50 ipotecна + €50 катастарна мита.
  • Не prima casa → imposta di registro 9% (мінімум €1 000), + €50 + €50.

Варіант Б: Купівля у компанії/забудовника

  • Якщо продаж з ПДВ (часто новобудови, або в межах 5 років збудови):
    • IVA: 4% (prima casa), 10% (стандарт), 22% (категорії A/1, A/8, A/9 – «люкс»);
    • фіксовані реєстраційні: €200 (registro) + €200 (ipotecaria) + €200 (catastale).
  • Якщо продаж без ПДВ (рідше) – як у приватного.

Інші витрати

  • Нотаріус: ~ €1 500–4 000+ (залежить від ціни, документів, іпотеки, міста).
  • Агентство: 2–3% + IVA (сплачує покупець/за домовленістю).
  • Перекладач/інтерпретатор (за потреби): від €100–300.
  • Страхування будинку/іпотеки – за умовами банку.

💡 Приклад (prima casa, приватний продавець):
Ціна 200 000 €, catastale 120 000 € → imposta di registro 2% = 2 400 €, + 50 + 50; нотаріус 2 000 €; агентство 2% = 4 000 € + IVA. Разом орієнтовно ≈ 8–9 тис. € (без урахування банківських витрат).

4) Податковий режим «Prima casa»

🏡 Податкові пільги «Prima Casa» в Італії

Система пільг “agevolazioni prima casa” дає змогу значно знизити податки при купівлі першого житла. Вона врегульована Nota II-bis all’art. 1 Tariffa, Parte I, DPR 131/1986 (Testo Unico Registro) та уточнена численними циркулярами Agenzia delle Entrate.

✅ Умови застосування пільги

Щоб отримати «agevolazioni prima casa», потрібно одночасно виконати 4 ключові умови:

1. Категорія нерухомості

  • Об’єкт не може належати до категорій «люкс» (abitazioni di lusso):
    • A/1 – abitazioni di tipo signorile (вілли, престижні квартири у центрах міст);
    • A/8 – ville;
    • A/9 – castelli, palazzi storici di pregio.
  • ✅ Допускаються всі інші житлові категорії (A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/11).

2. Residenza

  • На момент купівлі: житло повинно бути розташоване у комуні, де покупець має residenza.
  • Якщо residenza ще немає: покупець зобов’язується перенести її у цю комуну протягом 18 місяців від дати rogito (це письмово декларується у нотаріальному акті).
  • Для працівників державного сектору (militari, poliziotti, dipendenti pubblici trasferiti) діють спеціальні спрощення.

3. Відсутність у заявника іншої «придатної» нерухомості у тій самій комуні

  • Ви не можете мати у цій же комуні іншу житлову власність, яка придатна для проживання (тобто не руїна, не складське приміщення).
  • Дозволено мати: гараж (категорія C/6), підвал (C/2), склад (C/3) тощо.

4. Відсутність у заявника іншої покупки з пільгою «prima casa»

  • Ви не повинні мати інше житло, куплене з пільгою «prima casa» в будь-якій комуні Італії.
  • Є виняток: якщо продаєте попереднє житло з agevolazione до купівлі нового або протягом 1 року після – ви можете скористатися пільгою повторно.

📉 Які пільги надає «Prima casa»

A. При купівлі у приватної особи

  • Imposta di registro: 2% (замість 9%), мінімум €1 000.
  • Imposta ipotecaria: €50 (фіксовано).
  • Imposta catastale: €50 (фіксовано).
  • База оподаткування: катастральна вартість (rendita catastale × coefficiente), що зазвичай нижче ринкової ціни.

B. При купівлі у забудовника (з ПДВ)

  • IVA: 4% (замість 10% чи 22%).
  • Imposta di registro: €200 (фіксовано).
  • Imposta ipotecaria: €200 (фіксовано).
  • Imposta catastale: €200 (фіксовано).

C. Податок при іпотеці (mutuo)

  • Imposta sostitutiva sul mutuo: 0,25% (замість 2%).

⚠️ Втрата пільг і санкції

Коли ви втрачаєте право на пільгу:

  1. Не перенесли residenza у комуну об’єкта протягом 18 місяців.
  2. Виявилося, що ви мали інше житло, придатне для проживання, у цій комуні.
  3. Ви мали іншу нерухомість, куплену як «prima casa», і не продали її вчасно.
  4. Продали житло менше ніж через 5 років і не купили нове “prima casa” протягом 1 року.

Наслідки:

  • Доведеться доплатити різницю до стандартної ставки (9% або 10–22% при IVA).
    • штраф: 30% від несплаченого податку.
    • відсотки за прострочення (interessi legali).

5) Особливості купівлі у забудовника

  • На всі аванси до rogito забудовник зобов’язаний видати fideiussione bancaria/assicurativa (гарантія на випадок банкрутства) – D.Lgs. 122/2005.
  • Після завершення – polizza decennale postuma (10-річна страхова від конструктивних дефектів).
  • У договорі detrazione IVA та терміни введення в експлуатацію.

6) Після купівлі: що зробити

  • Voltura utenze – переоформити світло/газ/воду/інтернет.
  • Повідомити amministratore condominio (отримувати avis/bollette).
  • Зареєструвати residenza (якщо «prima casa») в ANPR/Comune протягом 18 місяців.
  • Повідомити Agenzia delle Entrate/Comune для TARI (сміття) і IMU (якщо друга домівка).
  • Зберегти всі assegni/bonifici, копії актів, APE, план, гарантії.

7) Податки після купівлі та при продажу

  • IMU:
    • не сплачується на «prima casa» (крім A/1, A/8, A/9);
    • на другу домівку – сплачується за ставкою комуни.
  • TARI: сплачується всіма користувачами житла.
  • Податок на приріст капіталу (plusvalenza):
    • при продажу до 5 років – 26%, якщо це не була ваша основна резиденція більшість часу;
    • можна обрати «imposta sostitutiva 26%» прямо в нотаріальному акті.

8) Типові ризики та як їх уникнути

  • Невідповідність плану (planimetria ≠ фактичний стан) → продавець має гарантувати conformità; інакше вимагайте узаконення до rogito або ціну вниз/умову у договорі.
  • Іпотека/арешт → нотаріус погоджує contestuale cancellazione (зі скасуванням у день rogito).
  • Борги по кондомініуму → вимагайте liberatoria від адміністратора.
  • “Чорні” завдатки без договору → платіть лише з письмовим підтвердженням і реєстрацією.
  • Недостовірні дані посередника → працюйте з зареєстрованими агентствами (номер REA/iscrizione в Camera di Commercio).

9) Мінімальний пакет документів для покупця

  • Паспорт/ID + codice fiscale.
  • За потреби – перекладач на rogito.
  • Дані про сімейний стан (для визначення режиму майна: comunione/separazione).
  • За іпотекою – доходи/декларації/контракти, permesso.

💶 Іпотека (mutuo) для мігрантів в Італії

✅ Хто може отримати mutuo

Банки Італії (Intesa Sanpaolo, UniCredit, Banco BPM, BNL, BPER тощо) формально не дискримінують іноземців, але ставлять певні вимоги:

  1. Permesso di soggiorno
    • Зазвичай потрібен довгостроковий (UE per soggiornanti di lungo periodo) або permesso з тривалістю, що перевищує строк mutuo.
    • З тимчасовим permesso (наприклад, protezione temporanea, lavoro stagionale) mutuo майже неможливо отримати.
  2. Стабільний дохід
    • Contratto a tempo indeterminato (безстроковий трудовий контракт) — найкращий варіант.
    • Contratto a tempo determinato — розглядається, але потрібно показати довгий стаж і регулярність.
    • Partita IVA — приймається, якщо є мінімум 2–3 роки історії доходів (з dichiarazione redditi).
  3. Податкова резиденція в Італії
    • Ви повинні бути фіскальним резидентом (мати codice fiscale, подавати dichiarazione dei redditi, сплачувати податки в Італії).

📑 Документи, які зазвичай вимагає банк

Для позичальника

  • Паспорт + codice fiscale.
  • Permesso di soggiorno (дійсний, бажано довгостроковий).
  • Certificato di residenza (якщо вже є).
  • Busta paga (останні 2–3), CUD (щорічний звіт роботодавця) або contratto di lavoro.
  • Для автономних (Partita IVA): dichiarazione redditi (Modello Redditi PF або 730) за останні 2–3 роки.

Для нерухомості

  • Visura catastale.
  • Planimetria catastale.
  • Atto di provenienza (як продавець отримав об’єкт).
  • APE (Attestato di Prestazione Energetica).
  • Liberatoria condominiale (довідка про відсутність боргів по condominio).
  • При купівлі у забудовника — garanzia fideiussoria та polizza decennale postuma.

💰 Умови іпотеки

  • Сума кредиту: зазвичай максимум 70–80% від вартості об’єкта (LTV — loan-to-value). Для мігрантів банки інколи обмежують 60–70%.
  • Строк: 10–30 років (стандартно 20–25).
  • Вид ставки:
    • Tasso fisso (фіксована ставка на весь період).
    • Tasso variabile (прив’язаний до Euribor).
    • Tasso misto (можна змінювати протягом періоду).
  • Вік позичальника: зазвичай mutuo повинен закінчитися до 75 років.
  • Щомісячний платіж: не більше 30–35% від вашого чистого доходу (regola del rapporto rata/reddito).

📊 Додаткові витрати при mutuo

  1. Spese di istruttoria (комісія банку за розгляд): €500–1.500.
  2. Perizia (оцінка об’єкта): €250–400.
  3. Imposta sostitutiva (державний податок):
    • 0,25% від суми кредиту (якщо «prima casa»).
    • 2% (якщо друга нерухомість).
  4. Assicurazione obbligatoria (страхування від пожежі/катастроф) — разово чи щороку.
  5. Polizze aggiuntive (страхування життя, безробіття) — часто нав’язують, але вони не є обов’язковими.

Корисні посилання:

  • Agenzia delle Entrate (оренда, податки): https://www.agenziaentrate.gov.it
  • Ministero dell’Economia e delle Finanze: https://www.mef.gov.it
  • Banca d’Italia (іпотека, mutui): https://www.bancaditalia.it
  • Immobiliare.it (пошук житла): https://www.immobiliare.it
  • Idealista: https://www.idealista.it
  • Tecnocasa: https://www.tecnocasa.it

ПОШИРЕНІ ЗАПИТАННЯ (FAQ)

1. Чи може іноземець без громадянства Італії купити житло?

Так. Громадяни ЄС — без обмежень. Для extra-UE діє принцип взаємності (condizione di reciprocità). Якщо ви легально проживаєте в Італії з permesso — практично перешкод немає.

2. Чи обов’язково мати permesso di soggiorno для купівлі?

Для реєстрації права власності — ні, достатньо паспорта та codice fiscale. Але для іпотеки (mutuo) банк зазвичай вимагає дійсний permesso.

3. Що таке «prima casa» і які пільги вона дає?

Це пільговий режим при купівлі першого житла: податки знижуються (registro 2% або IVA 4%, замість 9–22%). Умови: residenza у комуні об’єкта протягом 18 міс., відсутність іншої придатної нерухомості в цій комуні, і відсутність попередньої «prima casa».

4. Чи можна купити житло без residenza в Італії?

Так, але воно буде вважатися seconda casa → податки вищі (registro 9% або IVA 10–22%), щорічно доведеться платити IMU.

5. Як відбувається купівля: які етапи?

  • Пропозиція (proposta d’acquisto).
  • Preliminare/compromesso (договір із завдатком 10–20%).
  • Mutuo (якщо потрібно).
  • Rogito notarile (підпис у нотаріуса, передача ключів).
  • Реєстрація акта в Agenzia delle Entrate і Catasto.

6. Які податки сплачує покупець?

  • Privato → privato: registro 2% (prima casa) або 9% (seconda), + €50 + €50.
  • Забудовник (con IVA): IVA 4% / 10% / 22%, + по €200.
    • нотаріус, агентство, інші витрати.

7. Чи може мігрант отримати іпотеку (mutuo)?

Так, якщо є стабільний дохід (контракт indeterminato або partita IVA з історією), permesso і податкова резиденція. Банки фінансують 60–80% вартості.

8. Чи потрібен перекладач?

Так, якщо ви не володієте італійською на достатньому рівні. На rogito нотаріус може вимагати присяжного перекладача для юридичної коректності.

9. Які ризики найчастіші при купівлі?

  • Невідповідність planimetria та фактичного стану.
  • Іпотеки чи арешти на майно.
  • Борги по condominio.
  • Купівля «чорними» грошима без реєстрації preliminare.
    Рішення: завжди робіть due diligence через нотаріуса.

10. Що робити після купівлі?

  • Voltura utenze (світло, газ, вода, інтернет).
  • Повідомити amministratore condominio.
  • Зареєструвати residenza (для prima casa).
  • Подати TARI (сміття) у комуну.
  • Сплачувати IMU (якщо seconda casa).
  • Подбати про страхування житла.

Ми підготували для вас детальний PDF-ГІД: усі кроки та процедури Оренди та придбання житла в Італії.

Завантажуйте та використовуйте як готову інструкцію!

Замовити консультацію